При выборе земельного участка под строительство обратите внимание на его освещенность. Как двигается солнце относительно участка: хорошо ли он освещен, не затенен ли? В Северной Пальмире всегда хочется солнца! Какой вид открывается с участка? Много ли зелени рядом? Есть ли лесной массив, деревья поблизости? Насколько сухой участок и требует ли выкорчевывания и избавления от лишних строений?
Достаточно ли 6 соток для строительства дома? Кто-то считает, что достаточно и 4 соток для строительства дома. Действительно, на небольшом участке возможно построить дом 200-300 кв.м. В этом случае основная часть участка окажется под домом. Также необходимо учесть площадь для парковки автомобилей. Добавив 2 сотки уже можно разбить небольшой огород и садик на 6-ти сотках. Появляется дополнительное жизненное пространство.
Откуда появились 6 соток? В советское время (в 50- гг.) эту площадь определили экономисты-агрономы, как достаточную площадь с целью обеспечения семьи из четырех человек сельхозпродуктами. О строительстве жилых домов на садовых участках речь не шла. Максимум хозблок для хранения садового инвентаря. Строительство капитальных строений и вовсе было запрещено в определенный промежуток времени. Отсюда напрашивается вывод: если вы хотите что-то выращивать на своем участке, необходимо закладывать площадь не менее 4-х соток.
Оформить дом на садовом участке, а также на участках ИЖС и ЛПХ без соблюдения градостроительных норм стало гораздо проще (благодаря дачной амнистии, которая вступила в силу еще в конце декабря 2020 года). С одной стороны, благодаря 404 Федеральному закону появилась возможность оформить в собственность жилой дом, который по тем или иным причинам не возможно было оформить ранее. С другой стороны, данные поправки в Градостроительный Кодекс еще более усугубили существующее положение. Все чаще дома будут построены в метре друг от друга.
Не забывайте о таком понятии, как максимально разрешенная площадь застройки участка.
Документы для изучения при выборе участка.
Уточните у Продавца, есть ли у участка кадастровый номер? Кадастровый номер присваивается каждому участку, если на него есть правоустанавливающие документы или если он находится в аренде. Если кадастрового номера нет, не приобретайте участок без кадастрового номера. Кадастровый номер может отсутствовать по причине того, что документы старые (например, 90-х гг.). В этом случае собственник должен обратиться в Росреестр, чтобы ему присвоили кадастровый номер.
На основании кадастрового номера необходимо зайти на общую кадастровую карту (сайт Росреестра, раздел «Кадастровая карта») и проверить, отмежеван ли участок? Если участок подсвечивается желтым цветом, значит участок отмежеван. Если участок не подсвечивается желтым цветом и подписан «без определения границ», то межевание не проводилось. Рекомендуем не приобретать земельный участок без межевания. Процесс межевания занимает около месяца.
Если участок отмежеван, вызовите геодезиста, чтобы проверить, находится ли участок в том месте, где он должен находится.
Проверьте в кадастровой карте, есть ли пересечения/наложения вашего отмежеванного участка с соседними участками? Если они есть, их надо исправить. Не приобретайте участок, который имеет такие пересечения. Попросите Продавца исправить (путем обращения к кадастровому инженеру).
Даже если у Продавца есть выписка из ЕГРН, не поленитесь и закажите самостоятельно выписку, чтобы проверить сведения. Из этой выписки вы узнаете: адрес объекта, его актуальный кадастровый номер, площадь, вид разрешенного использования, категорию, кто собственник, координаты и координация отмежеванного участка.
Если вы приобретаете участок с целью строительства дома, уточните обязательно у продавца — получал ли он разрешение на строительство? Есть ли у него на руках ГПЗУ? Без этих документов очень рискованно приобретать земельный участок. Попросите Продавца показать эти документы или заказать их (подать уведомление на согласование о начале строительства). Проблема может заключаться в том, что вы приобретете участок, на котором нельзя строить и регистрировать право собственности на возведенные постройки. Например, участок может находится в охранной зоне, может быть чем-то обременен. Не приобретайте участок до тех пор, пока не убедитесь, что на нем можно строить и регистрировать в собственность дом. В противном случае вы можете приобрести участок, который не сможете застроить или зарегистрировать в собственность. Это будет признано самостроем.
