Пандемия внесла весомый вклад в изменение конъюнктуры рынка. С 2014 г. по 2020 г. рынок недвижимости Ленинградской области можно было считать рынком покупателей. С начала пандемии ситуация начала кардинально меняться. Сегодня растет рынок продавца. Для рынка Ленинградской области эта ситуация необычная.
Попробуем разобраться, что же вызвало такой ажиотажный спрос к загородной жизни в Ленинградской области?
Факторы, которые обеспечили такой высокий спрос — это ограниченный выезд за рубеж. Многие граждане РФ до сих пор не имеют возможность поехать за границу в силу того, что многие страны закрыты на въезд из-за пандемии. Людям пришлось менять свой привычный образ жизни, связанный с ограничениями, находить альтернативы поездкам за рубеж. Кроме того, на территории РФ также периодически вводятся временные ограничения, qr-коды, пцр-тесты. Далеко не все люди могут активно переезжать и по просторам нашей родины. Поэтому возникают мысли — где-то недалеко от Санкт-Петербурга построить себе дом и жить за городом. Раньше людей в городе удерживали спортзалы, рестораны, кафе и т.д. Сейчас реальность такова, что за городом жить интереснее: получать удовольствие от природы и свежего воздуха.
Еще один фактор — это перевод многих работников на дистанционный режим работы. Люди, которые уже привыкли работать дистанционно за городом, не желают возвращаться в город. Другие же люди, видя, как успешно работают люди, живущие за городом, также желают выбраться в ближнее пространство вокруг Санкт-Петербурга.
Дополнительный фактор, подтолкнувший рост цен, — это льготная сельская ипотека. Эта ипотека по льготной ставке растет при условии страхования жизни и первоначального взноса от 20%. Программа правительства РФ настроена на то, чтобы развивать рынок загородной недвижимости.
Очень сильно выросли цены на квартиры в Санкт-Петербурге. Это привело к тому, что часть инвесторов, которые ранее выкупали квартиры на стадии котлована, затем перепродавали их, сейчас смотрят за город, так как этот рынок более привлекательный. Произошел прирост микро девелоперов и микро инвесторов, которые пришли на загородный рынок для перепродажи. Рост цен в коттеджный поселках вырос в среднем на 50% и более. При такой динамике роста цен микро инвесторы скупают участки для дальнейшей перепродажи. Также вполне резонное желание покупать участки, строить дома и перепродавать или сдавать в аренду.
Рост рынка цен будет продолжаться. Спрос на загородную недвижимость будет расти. В среднем на рынке продается около 3000 лотов в квартал. Девелоперы утверждают, что скоро они не смогут удовлетворять спрос в полном объеме. Участки будут менее интересные по локации и другим качественным характеристикам. Предложений с высокой степенью готовности участков будет меньше и их будет не хватать.
Стоит отметить: многие не начинают стройку на купленных участках. Это связано с резким ростом цен на стройматериалы (на пиломатериалы, арматуру, изделия из металла цены выросли в 2 раза за 2021-2022 гг). Периодически возникает дефицит с газобетоном. Многие строительные компании и частные строители столкнулись с ситуацией, что было вовремя не получить газобетон. Возникли простои на месяц-два. На рынке произошел некий коллапс, связанный с тем, что с трудом заключается договоры подряда между заказчиком и подрядчиком на строительство индивидуальных жилых домов.
Подрядчики столкнулись с проблемой: они подписали договора, начали стройку, в процессе выросли цены на стройматериалы, они перестали укладываться в своим сметы. В результате подрядчики стали обращаться к заказчикам с просьбой пересмотреть условия договора. Те заказчики, которые с пониманием относились, продолжали процесс строительства. В том случае, когда заказчики не шли навстречу, строители работали себе в убыток, в ноль, либо возникали суды, которые заканчивались в пользу заказчика. Строительные компании несли убытки. Поэтому сегодня они не охотно подписывают договора с фиксированной суммой договора-подряда. И наоборот, заказчики с неохотой подписывают договора с динамичной ценой, которая может меняться в зависимости от роста цен на материалы. У людей бюджет физически ограничен, они не могут себе позволить выйти за границу своей сметы.
Прогнозы таковы, что цены на пиломатериалы придут в некое равновесие. Совет: желательно закупать стройматериалы до начала строительного сезона 2022 г. (пока цены будут держаться в относительном равновесии).
В отношении глобальных перспектив следует отметить, что в нашей стране уже выбран реестр проектов на ИЖС, который будет утвержден в 2022 г. В дальнейшем планируется строить плановые застройки по согласованным регламентам, архитектурным стилям. Для тех, кто будет строить дома из этого реестра будут предоставлены льготные субсидии, банки будут быстрее одобрять ипотеки. Это все встанет под жесткий государственный контроль. С одной стороны, это приведет к массовому строительству и соответственно к снижению цен. С другой стороны, есть сомнения в том, что частник согласится строить именно эти проекты.
Сегодня наблюдается снижение потребности в больших домах (ранее были популярны дома порядка 250 кв.м., сейчас — это 120-170 кв.м.). Площади участков также сокращаются. Раньше были востребованы участки 10-12 соток, сейчас это 6-7-8 соток.
