Покупка недвижимости — дорогостоящая покупка, к которой следует тщательно подготовиться. Как приобрести недвижимость без риэлтора? Что нужно знать?
Риэлтор нужен для того, чтобы квартиру продать. Показывать квартиру потенциальным покупателям, торговаться с ними и т.д. Для покупки квартиры наиболее нужен юрист.
- Заходим на сайты, содержащие информацию о продаваемых объектах недвижимости, например: ЦИАН, Яндекс Недвижимость, Авито, местные информационные ресурсы.
- Посещаем квартиры и выбираем
Часто агенты по недвижимости (риэлторы) говорят, что проверят квартиру на «чистоту» сделки. Это, своего рода, лукавство. Агенты по недвижимости сами проверить квартиру не могут! Как правило, эти люди без юридического образования. Они умеют торговать, «двигать» по ценам, то есть заниматься тем, чем занимаются продавцы и менеджеры по продажам. Некоторые риэлторы могут осуществить проверку квартиру (в силу долгого опыта работы или наличия юридического образования). В любом случае, лучше обратиться за проверкой «чистоты» квартиры к специалистам (юристам). У юриста и риэлтора разная побудительная мотивация, а именно: агентство по недвижимости, которое представляет риэлтор, заинтересовано как можно быстрее совершить сделку и расстаться с клиентом, забрав у него деньги. Юридическая компания заинтересована в том, чтобы клиент оказался в безопасности, так как она отвечает за это своей репутацией. Агент по недвижимости получает деньги после совершения сделки, юрист получает деньги, как только начинает работать. Соответственно, юрист будет проверять вашу квартиру досконально и не будет бояться сказать вам правду только для того, чтобы быстрее добраться до ваших денег.
Если у вас нет возможности нанять ни юриста, ни риэлтора, перед покупкой недвижимости необходимо действовать следующим образом:
- Попросить собственника показать все документы, подтверждающие право собственности, а также документы, отражающие техническое состояние квартиры (технический паспорт). Там есть поэтажный план, на котором отражено, что и где в квартире расположено. Данный план необходимо проверить на месте при просмотре квартиры. Таким образом вы устанавливаете, нет ли в квартире неузаконенных перепланировок. Если же план не соответствую фактическому положению вещей в самой квартире, это означает, что данную квартиру вы не сможете купить в кредит и продать людям, которые ее покупают в кредит. То есть, рыночная цена данной квартиры падает. Это также один из вариантов, как «просадить» собственника по цене.
- Просите собственника показать документ, подтверждающий право собственности. Это документ-основание, например договор купли-продажи, свидетельство право собственности по закону (по завещанию) и т.д. Это документ, показывающий на основании чего собственник стал таковым.
- Просите показать выписку из домовой книги. Это документ, в котором указано, кто в этой квартире прописан. Лучше попросить, чтобы все прописанные в квартире лица выписались из квартиры до сделки. Если собственник говорит, что жильцы выпишутся после сделки, это риск для покупателя. Они могут впоследствии отказаться это сделать, тогда собственнику придется выписывать людей по суду, что займет не менее пол года. Этот аспект обязательно должен быть прописан в договоре купли-продажи: что они утрачивают право собственности и право проживания и пользования данной квартирой.
- После выписки всех жильцов вы составляете договор купли-продажи и договариваетесь о способе взаиморасчетов. Практика совершения сделок на рынке недвижимости позволяет это сделать тремя способами: 1). Наличная форма (можно просто передать деньги за квартиру и отправляться на ее переоформление). Данный способ считается небезопасным. Также можно положить денежные средства в банковскую ячейку (арендовать сейф, заключив с банком договор с особыми условиями хранения, по которым продавец квартиры сможет достать деньги из ячейки только после того, как покажет банку документы о собственности, оформленные на покупателя). Этот момент также указывается в самом договоре купли-продажи недвижимости. 2). Безналичный взаиморасчет: аккредитив или перечисление средств на расчетный счет. Аккредитив представляет собой виртуальную ячейку в банке, где средства замораживаются на счету, доступ к которому открывается продавцу только после того, как покупатель покажет банку документы, подтверждающие собственность покупателя. Второй способ — перечислить деньги на расчетный счет продавца после регистрации собственности. Но в этом случае, согласно 488 статье ГКРФ, квартира считается обремененной в пользу продавца пока покупатель с ним не рассчитается.
