Какой вид разрешенного использования земельного участка выбрать? Не следует зацикливаться на назначении разрешенного использования земли. Есть гораздо более принципиальные моменты: удаленность от города, инфраструктура, наличие леса и озера, открывается ли с участка красивый вид и т.д.
Все земли Российской Федерации делятся на несколько категорий. 1) Земли населенных пунктов, городов, деревень, поселков. 2) Земли сельхозназначения. Также есть различные категории, типа лесхозы, охранные зоны, земли промышленного назначения. Первые две категории подразделяются по разрешенному использованию земель. Земли населенных пунктов делятся на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Принципиальной разницы между этими назначениями нет. Немного сложнее обстоят дела с землями сельхозназначения. Согласно 217 ФЗ с 01.01.2019 они подразделяются на СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества, которые не подходят для строительства дома. Чтобы понять, какой участок вы приобретаете, достаточно зайти на сайт кадастрвой карты Росреестра (pkk5.rosreestr.ru) и посмотреть разрешенное использование выбираемой земли.
ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ЛЖС И ЛПХ
Участки, расположенные на этих землях, должны быть обеспечены всеми необходимыми благами цивилизации. Это хорошие дороги, освещение, уборка снега, электричество 15 кВт, газоснабжение, водоснабжение, канализация и т.д. Как показывает практика, почти ничего из этого нет. Проблема кроется в том, что собственники участков ИЖС считают, что все им должно предоставить государство и неохотно объединяются для ремонта дороги и решения других коммунальных вопросов. Сюда добавляется сложная бюрократическая машина, которая мешает объединять финансирование от государства и собственников недвижимости. Есть немногочисленные участки, где все это есть, но и их стоимость пропорционально высока.
ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Чтобы понять преимущества и недостатки этой категории земли, необходимо разобраться в природе ее возникновения. Есть три способа образования таких участков. 1) старые садоводства с узкими, как правило, плохими дорогами, под администрированием местного председателя. Как правило, комфорт проживания на таких участков зависит от порядочности этого председателя и людей, с которыми он работает. 2) сверхновые ДНП — это интересные участки, выкупаемые инвестором, производящим межевание и выставляющим их на продажу. 3) развитые ДНП, в которых инвестр более богатый или более прозорливый. В таких ДНП гораздо более комфортабельное проживание. Это может проявляться в установленном заборе по периметру, расчистке дорог, освещении поселка, наличии детской и спортивной площадки, охраны и т.д. Соответственно, это все оплачивается за счет взносов жителей. Перед покупкой такого участка полезно пообщаться с жителями и узнать, во сколько им обходится проживание в поселке.
На участках, которые подходят для загородного строительства, будь то СНТ или ИЖС, по законодательству сейчас можно построить дом, зарегистрировать его и в нем прописаться. Процедура эта не отличается для участков ИЖС и СНТ.
Касательно налогов, сейчас все налоги рассчитываются из их кадастровой стоимости, которая определяется объективной ценностью земель, а не их назначением. Если земли находятся в одном районе, налог на ИЖС и СНТ может быть одинаковым.
Если вы решили купить землю, рассматривайте разные варианты поиска земли. Например, муниципальные торги. Эта земля не имеет никакого статуса. В результате торгов можно взять участок в аренду за фиксированную годовую сумму (как правильно, стоимость значительно ниже). На таком участке обаятельно построить дом, только тогда можно приватизировать землю в собственность. Какие нюансы: если вы не профессионал этой схемы, можете просчитаться (проблемы с документами, затяжная стройка).
Покупка земли у администрации не является гарантом качества. У администрации есть стандартная процедура по проверке участков. Они запускают документы по сетевикам. Там работают люди, которые могут допустить ошибку. Следует самостоятельно тщательно проверять землю дополнительно.
При выборе земли знайте ответ на вопрос: у вас будет долгострой или вы планируете уже через пол года из квартиры переехать в собственный дом? Если долгострой, можно закрыть глаза на многие вещи.
Советуем не обращать внимания на объявления Авито такого плана: хорошая земля 15 соток за 350 000 руб. Это говорит о том, что либо не успели убрать объявление с Авито, либо это не так уж и выгодно. Хорошая земля разлетается быстро, особенно на Авито.
Участки с фундаментом лучше не рассматривать. Обычно это бывает так: человек купил землю, без проекта, не имея денег на все строительство, построил только фундамент. Фундамент мог быть возведен с нарушениями. Что можно сделать с таким фундаментом? — покрошить и распределить на подъезд к дому.
СОВЕТ ПРИ ПЕРВОНАЧАЛЬНОМ ОСМОТРЕ ЗЕМЛИ:
- Одеваемся так, чтобы ноги был закрыты, чтобы можно было ходить по участку. Не забываем о то, что на участках бывают змеи, крапива и другая неприятная растительность.
- Проверяем участок на геологию: если на участке растет достаточно высокая осока или камыши, есть мнение, что на нем высокий уровень грунтовых вод. Но это не обязательно. Следует проверить по другим показателям. Можно также узнать у соседей: нет ли у них воды в подвале? Если есть выгребной колодец, поинтересоваться об уровне воды в колодце.
Полезное приложение: kadastr.ru
Важно знать, почему лучше не покупать участок, который прошел предпродажную чистку? Это когда на участке был старый дом, и продавец, чтобы быстрее продать участок разбивает этот дом, закапывает его осколки в землю, разравнивает участок. С первого взгляда смотрится все прилично: ровная земля. По факту — это «скелет в шкафу». К сожалению, очень редко, когда предпродажная подготовка качественная. Лучше пусть на участке будут какие-либо строения.
Пообщайтесь с соседями. Могут выясниться очень интересные факты. Например, участок может находится на болоте, хотя с первого взгляда это не видно. Но, имейте в виду, что соседи могут преследовать свои интересы и отгонять покупателей целенаправленно.
Если к земле есть подъезд с двух сторон, это всегда плюс.
