Как провести сделку купли-продажи участка

Как провести сделку купли-продажи участка земли самостоятельно (без посредников, только покупатель-продавец)?

Российским Законодательством на сегодняшний день предусмотрено обязательное участие нотариуса при совершении сделок с объектами недвижимости в трех случаях:

1. если в сделке принимают участие несовершенно-летние граждане, являющиеся собственниками объекта недвижимости;
2. если объект недвижимости представляет собой доли, то есть не целый объект, а разделенный на доли (это бывает при наследовании и других ситуациях);
3. когда происходит раздел имущества между супругами при разводе.

Если объект недвижимости целый (не разделенный на доли), если в сделке не участвуют несовершенно-летние дети, то нотариального заверения НЕ ТРЕБУЕТСЯ.

Право прибегать к услугам нотариуса в данном случае у гражданина есть, но оно не является обязательным!

Гражданин может обратиться напрямую в регистрационный центр. Сначала составляется договор купли-продажи, подготавливаются документы. Главное, корректно указать паспортные данные сторон (продавца и покупателя), указать данные из ЕГРН по объекту недвижимости. Существенное условие — это цена объекта. Как при этом происходит денежный расчет, передача денег?

Что касается безопасности денежного обмена, она должна обеспечиваться для обеих сторон, как для продавца, так и для покупателя.

• Для Продавца: при подаче документов в регцентр денежные расчеты должны быть уже произведены, потому что в договоре указывается, что денежные расчеты по факту произведены. Если это не указать, то возникает ипотека всего закона. Часто ипотекой называют кредит, который выдает банк. Это не совсем так. Ипотека — это залог недвижимости в обеспечение обязательств. Соответственно, как банк берет в залог квартиру, выдавая ипотечный кредит, так и при сделке между физическими лицами, если расчет не произведен полностью, возникает ипотека всего закона. То есть, объект переходит в собственность покупателя, но остается в залоге у продавца до момента полного и окончательного расчета. После чего стороны должны вновь обратиться в регистрирующий орган и подать заявление о снятии этого обременения. До этого времени это обременение будет прописано в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Рассчитываемся до подачи документов.
• Покупатель отдал деньги, а «товар» еще не получил. Как обеспечить гарантии покупателя? Законодательством определяется определенный срок для оформления регистрационных действий со сделкой. Существует несколько способов обеспечения безопасности покупателя. Самый простой — это оформление денежной расписки о получении денег. Она составляется в простой письменной форме (законодательство это допускает). При оформлении расписки необходимо указать все паспортные данные, данные объекта, цену и собственноручно расписаться. Текст расписки можно составить на компьютере, главное, собственноручно расписаться. Такие расписки являются документом (доказательством произведенных денежных расчетов) и рассматриваются при рассмотрении в Суде. Второй документ, подтверждающий передачу денег, который может получить покупатель, это чек. Передачу денег лучше осуществлять безналичным путем со счета на счет. Покупатель является вносителем денежных средств на счет продавца. Чек, который выдается сотрудником банка, остается у покупателя. Это удобнее и безопаснее. Таким образом, у Покупателя остается два документа, подтверждающих передачу денег: расписка и чек.

Если стороны хотят еще большей безопасности, существует такая форма передачи денег, как «расчет через ячейку». Это ситуация, когда деньги закладываются в банковскую ячейку, которая оформляется на Продавца с условиями доступа (когда продавец получает доступ к этой ячейке при предъявлении документа, подтверждающего осуществление сделки купли-продажи данного объекта недвижимости).

После прохождения регистрации, Продавец получает свой зарегистрированный экземпляр договора, приходит с ним в банк, получает доступ к ячейке и достает оттуда заложенные денежные средства.

В настоящее время существует еще один более удобный способ, когда расчет производится безналичным путем на номинальный расчетный счет банка. Смысл аналогичный, только деньги передаются не в виде денежной массы, а путем перечисления на номинальный расчетный счет. Как и с банковской ячейкой, продавец после регистрации объекта приходит в банк с подтверждающим документом о совершенной сделке. На основании документа деньги с номинального счета поступают на расчетный счет Продавца (указанный заранее). Эта услуга, на примере Сбербанка, стоит 2000 рублей.

Риски. Расписка подтверждает получение денег. Но может случиться так, что произойдет по той или иной причине отказ в регистрации в регистрационном центре. А Продавец уже потратил деньги на свои нужды. В судебном порядке деньги взыщут, но процесс возврата денег может затянуться…. Поэтому, если стороны хотят полной гарантии безопасного взаиморасчета, то лучше использовать банковскую ячейку или номинальный счет.

В настоящий момент сделки с земельными участками осуществляются, учитывая межевание (установление границ участка). Участок должен быть отмежёван. Участок может находится в реестре в ЕГРН, но границы могут быть неопределённы. В этом случае, сделка может быть приостановлена до момента установления границ. Межевание (определение границ участка) до регистрации сделки должно быть произведено.

К сожалению, не редкий случай, когда часть метров оказывается на границе соседа. Чтобы предупредить такие случаи необходимо более внимательно просматривать документы перед совершением сделки:

1. правоустанавливающие документы Продавца;
2. кадастровый паспорт (площадь, адрес, территориальная зона расположения данного участка);
3. можно заказать выписку из градостроительного регламента (в каких целях можно использовать данный участок (жилищное строительство, коммерческое, сельхоз назначение и т.д.);
4. можно вызвать геодезиста (удостовериться, соответствует ли земельный участок площади, указанной в документах) и соответствуют ли границы участка фактическому забору;
5. заказать выписку из ЕГРН и сделать снимок (200 р пошлина за выписку). В этом случае можно увидеть, что участок не обременен и не имеет дополнительных ограничений;
6. от Продавца необходимо требовать предоставить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (свидетельство о праве наследства, праве на собственность, кадастровый паспорт);
7. далее составляется договор купли-продажи, акт приема-передачи. Подписывается в органах Росреестра Продавцом и Покупателем. Расчеты происходят в отделении банка. Далее документы отдаются на регистрацию (от получаса до двух часов длится подача документов на регистрацию в органы Росреестра или многофункциональные центры). Длительность регистрации земельного участка на право собственности от 10 до 20 дней.

Если кадастровые границы не соответствуют фактическим, желательно договариваться с соседом напрямую. Вызвать геодезиста, подготовить новый план, который будет совпадать с кадастровыми границами. Если с соседями не договориться, в случае кадастровой ошибки вопрос решается в судебном порядке при помощи специалистов.